État des lieux et inventaire d'une location meublée (+ modèle gratuit)

En résumé : une location meublée demande deux documents à l'entrée et à la sortie du locataire : l'état des lieux, qui décrit l'état du logement, et l'inventaire et état détaillé du mobilier, qui liste chaque meuble et équipement. Établis ensemble et signés par les deux parties, ils protègent le propriétaire comme le locataire. Téléchargez notre modèle d'inventaire gratuit plus bas.

Ce guide explique ce que doivent contenir ces documents, comment les remplir pièce par pièce et comment les utiliser à la sortie du locataire, notamment pour la restitution du dépôt de garantie.

État des lieux et inventaire : deux documents complémentaires

Les deux peuvent être réunis dans un même document, à condition que chaque pièce et chaque élément du mobilier y soient décrits. Ils sont joints au bail.

Quand faire l'état des lieux d'un meublé ?

• À l'entrée, lors de la remise des clés, avant que le locataire n'emménage ses affaires.
• À la sortie, lors de la restitution des clés, une fois le logement vidé.

Les documents sont établis contradictoirement, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire, qui les signent tous les deux. Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent, s'il constate un défaut non relevé.

Que doit contenir l'état des lieux ?

• la date et le type d'état des lieux (entrée ou sortie) ;
• l'adresse du logement et l'identité des parties ;
• les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
• le détail et le nombre des clés remises ;
• pour chaque pièce, l'état des sols, murs, plafonds, portes, fenêtres et équipements ;
• les signatures des parties.

Que doit contenir l'inventaire du mobilier ?

• Chaque meuble et équipement, pièce par pièce, avec sa quantité : un « service de vaisselle » ne suffit pas, il faut indiquer le nombre d'assiettes, de verres, de couverts.
• Son état, selon une échelle simple : neuf, bon état, usagé, mauvais état.
• Des observations précises : rayure sur le plateau de la table, tache sur l'assise du canapé, porte de placard qui ferme mal…
• Les 11 équipements obligatoires d'un logement meublé, qui doivent tous y figurer : vous le prouvez ainsi en cas de contestation. La liste est détaillée dans notre guide : la liste des meubles obligatoires en location meublée.

Comment bien remplir l'inventaire, pièce par pièce

1. Préparez le document avant le rendez-vous : listez les meubles de chaque pièce à partir de vos factures d'achat. Si vous avez meublé avec Ameublea, nous pouvons vous fournir un inventaire déjà pré-rempli avec tout le mobilier commandé : il ne reste qu'à noter l'état et les observations.
2. Faites le tour du logement dans un ordre fixe : entrée, séjour, cuisine, chambres, salle d'eau. Vous ne risquez pas d'oublier une pièce.
3. Testez chaque équipement : plaques, four, réfrigérateur, lampes. Un équipement noté « bon état » doit fonctionner.
4. Comptez la vaisselle et les ustensiles : c'est la source de litige la plus fréquente à la sortie.
5. Photographiez chaque pièce et chaque défaut, avec la date. Les photos complètent utilement le document signé.
6. Signez et remettez un exemplaire à chaque partie.

À la sortie : comparer, puis restituer le dépôt de garantie

À la sortie, on reprend le même document et on compare, ligne par ligne, l'état d'entrée et l'état de sortie.

• L'usure normale (vétusté) liée au temps et à un usage ordinaire reste à la charge du propriétaire : un canapé un peu patiné après trois ans, par exemple.
• Les dégradations et les éléments manquants peuvent être retenus sur le dépôt de garantie, sur justificatifs (devis, factures).
• Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois maximum dans le cas contraire.

En cas de désaccord sur l'état des lieux, il peut être établi par un commissaire de justice (anciennement huissier), à frais partagés entre le bailleur et le locataire.

Studio, T2, colocation : les points d'attention

• Studio : un seul espace, mais beaucoup d'équipements concentrés. Distinguez bien le coin nuit, le séjour et la cuisine dans l'inventaire. Pour l'aménagement, voir comment meubler un studio de 20 m².
• Cuisine : c'est la pièce la plus chargée de l'inventaire (électroménager, vaisselle, ustensiles). Pour bien l'équiper, consultez notre guide sur la cuisine pour studio.
• Colocation : faites un inventaire par chambre et un inventaire des parties communes, signés par tous les colocataires.

Pour la méthode complète d'ameublement, pièce par pièce, consultez aussi comment meubler un appartement pour la location.

Questions fréquentes

Cet article présente les règles générales applicables à la location meublée à usage de résidence principale. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit pour une situation particulière.